Ένα νέο πλέγμα απαιτήσεων και ελέγχων δημιουργεί μία νέα ψηφιακή παγίδα στήνεται για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων που αρχίζει να εφαρμόζεται σταδιακά μέσα στον χειμώνα και θα είναι πλήρως υποχρεωτικό από το 2026 υπόσχεται διαφάνεια και τάξη, αλλά στην πράξη ξεσκεπάζει χρόνια προβλήματα.
Με το νέο σύστημα θα αποκαλυφθούν αυθαίρετα, αλλαγές χρήσης σε κτίρια και οικοδομικές άδειες που δεν συμβαδίζουν με το ισχύον πλαίσιο. Για κάθε ακίνητο θα πρέπει να καταγράφεται η πραγματική χρήση, ενώ η διασύνδεση με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ) και τον Διαχειριστή Ελληνικού Δικτύου Διανομής Ηλεκτρικής Ενέργειας (ΔΕΔΔΗΕ) θα φέρνει στην επιφάνεια διαφορές σε τετραγωνικά μέτρα, ελλείψεις σε μελέτες και ανακολουθίες σε παλιές άδειες. Διαμερίσματα που λειτουργούν ως βραχυχρόνιες μισθώσεις, γραφεία που μετατράπηκαν σε ιατρεία, αποθήκες που φούσκωσαν σε τετραγωνικά μέτρα: όλα θα αποτυπώνονται στον φάκελο του ακινήτου.
Μαζί έρχονται νέες απαιτήσεις για συμμορφώσεις, πιστοποιητικά πυρασφάλειας, αντισεισμικά μέτρα και τεχνικές αναβαθμίσεις πριν από πώληση ή μίσθωση.
Ο ρόλος του μηχανικού, σύμφωνα με το “newmoney.gr”, γίνεται πλέον κεντρικός. Χωρίς την υπογραφή του δεν μπορεί να προχωρήσει καμία διαδικασία: από την τακτοποίηση τετραγωνικών και τις δηλώσεις αλλαγής χρήσης μέχρι τις τεχνικές εκθέσεις που ζητούνται για συμβόλαια. Ουσιαστικά, κάθε συναλλαγή θα περνά μέσα από τον «ψηφιακό διεκπεραιωτή» μηχανικό. Το αποτέλεσμα είναι επιπλέον κόστη: αμοιβές, βεβαιώσεις, τοπογραφικά, δηλώσεις και διορθώσεις, τα οποία φουσκώνουν τον λογαριασμό σε ακίνητα που έχουν «γκρίζες ζώνες».
To ΜΙΔΑ
Την ίδια ώρα, η ΑΑΔΕ σηκώνει δικό της ψηφιακό δίχτυ: το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ). Η υλοποίηση ξεκίνησε σε δύο φάσεις από το καλοκαίρι, αρχικά με διασταυρώσεις Ε9-Κτηματολόγιο/ΚΑΕΚ και στη συνέχεια με ενοποίηση όλων των εφαρμογών διαχείρισης σε έναν φάκελο ανά ιδιοκτησία. Εκεί θα δηλώνονται ξανά όλα τα ακίνητα και οι μισθώσεις με πλήρη στοιχεία ενοικιαστών και χρήσης, ώστε να εντοπίζονται μαύρα ενοίκια, αδήλωτα τετραγωνικά και ψευδή δεδομένα. Το ψηφιακό παζλ ολοκληρώνεται με real-time διασταυρώσεις, οι οποίες θα φέρνουν μπροστά στον ιδιοκτήτη τυχόν εκκρεμότητες με φόρους και πρόστιμα.
Οι συνέπειες φαίνονται ήδη. Ενα τυπικό παράδειγμα: κάποιος πουλάει διαμέρισμα, αλλά το Ε9 γράφει 92 τ.μ., το Κτηματολόγιο 95 τ.μ. και ο ΔΕΔΔΗΕ άλλη παροχή. Η πλατφόρμα εντοπίζει τη διαφορά, μπλοκάρει τη ροή και ζητά διορθώσεις. Αντίστοιχα, σε περίπτωση που μια κατοικία έχει μετατραπεί σε επαγγελματικό χώρο ή χρησιμοποιείται για βραχυχρόνια μίσθωση, ανοίγουν θέματα πυρασφάλειας, αντισεισμικής επάρκειας και κανονισμών κοινής ησυχίας. Σε κάθε σενάριο, χωρίς τον μηχανικό καμία υπόθεση δεν προχωρά και το κόστος ανεβαίνει.
Το ζήτημα αποκτά ακόμη μεγαλύτερη βαρύτητα αν ληφθεί υπόψη η δυναμική της αγοράς. Μόνο το α’ εξάμηνο του έτους άλλαξαν χέρια κατά μέσο όρο 599 ακίνητα την ημέρα, με συναλλαγές αξίας που ξεπερνούσαν τα 66 εκατ. ευρώ ημερησίως. Στο εννεάμηνο του 2024 καταγράφηκαν πάνω από 33.000 μεταβιβάσεις συνολικής αξίας σχεδόν 3 δισ. ευρώ, ενώ τα έσοδα του Δημοσίου από τον φόρο μεταβίβασης αυξήθηκαν κατά 21% σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Η αγορά κινείται, οι τιμές εξακολουθούν να ανεβαίνουν και οι πιέσεις στους ιδιοκτήτες εντείνονται.
Ψηφιακό δίχτυ
Σε αυτό το περιβάλλον, κάθε ασυμφωνία σε τετραγωνικά μέτρα, κάθε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης και κάθε εκκρεμότητα σε πολεοδομικά στοιχεία θα αναδεικνύονται από το νέο σύστημα. Οι ιδιοκτήτες θα βρίσκονται αντιμέτωποι με διορθώσεις, πρόσθετα έξοδα και νέες επιβαρύνσεις, καθώς χωρίς καθαρό φάκελο δεν θα μπορεί να ολοκληρωθεί καμία μεταβίβαση ή μίσθωση. Το αν το ψηφιακό δίχτυ θα λειτουργήσει ως εργαλείο διαφάνειας ή θα εξελιχθεί σε μία ακόμη παγίδα παραμένει το μεγάλο στοίχημα.
Ο μεγάλος φόβος αφορά τις οικονομικές συνέπειες. Αν το Ενιαίο Μητρώο κλειδώσει τα τετραγωνικά του Κτηματολογίου ως σημείο αναφοράς, οι αποκλίσεις θα φέρουν αναδρομικές αξιώσεις σε φόρους και δημοτικά τέλη ή, στην καλύτερη περίπτωση, υποχρεωτικές διορθώσεις πριν από κάθε συναλλαγή. Η κυβέρνηση θα κληθεί να αποφασίσει αν οι διαφορές θα αναζητηθούν στο παρελθόν ή αν το 2026 θα αποτελέσει την αφετηρία για όλους. Μέχρι τότε, το μήνυμα είναι σαφές: ό,τι δηλώθηκε, ό,τι χτίστηκε, ό,τι άλλαξε θα καταγραφούν και θα συγκριθούν.
