Παρέμβαση της ΑΚΙΔΑ για τον πολεοδομικό σχεδιασμό Δύμης

Παρατηρήσεις της Δημοτικής Παράταξης Αυτοδιοικητική Κίνηση Δυτικής Αχαΐας (Α.ΚΙ.Δ.Α.) για το Β1 Στάδιο της Β' φάσης του ΣΧΟΟΑΠ Δύμης του δήμου Δυτικής Αχαΐας.

"ΠΡΟΣ:
1. Υπηρεσία Δόμησης Δήμου Δυτικής Αχαΐας (Υπόψη κ. Δημάρχου Δήμου Δυτικής Αχαΐας κ.Χρήστου Νικολάου και αρμόδιου Αντιδημάρχου κ. Αθανάσιου Ραυτακόπουλου)
2. Συμπράττοντα γραφεία μελετών για το ΣΧΟΟΑΠ:
ΧΡΥΣΑ ΔΙΟΝΥΣΟΠΟΥΛΟΥ,ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΜΗΛΙΩΝΗΣ,ΚΩΝ/ΝΑ ΖΕΡΒΟΥ,ΙΩΑΝΝΗΣ ΜΠΑΛΑΤΣΑΣ

Για την πορεία διαβούλευσης

H διαδικασία διαβούλευσης της β”-β1 φάσης του ΣΧΟΟΑΠ της Δημοτικής Ενότητας Δύμης, παρουσίασε προβλήματα σε σχέση με την ενημέρωση των δημοτών. Η μελέτη χωρίς να συνοδεύεται από τη γεωλογική μελέτη αναρτήθηκε στο διαδίκτυο μόλις στις 29/9/2015, παρόλο που έχει παραδοθεί από το Μάιο στο Δήμο μας, με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την πλήρη ενημέρωση των Δημοτών, αλλά και την πορεία υλοποίησης του ΣΧΟΟΑΠ, αφού οι Δημότες είχαν πραγματική δυνατότητα μόλις 20 ημερών να καταθέσουν προτάσεις.
Η παράταξή μας έγκαιρα είχε προειδοποιήσει την υπηρεσία δόμησης του Δήμου και το μελετητικό γραφείο για τα προβλήματα αυτά (δημοσιεύματα στον τοπικό τύπο, αιτήματα για παράταση της διαβούλευσης κλπ).
Δεν γνωρίζουμε εάν έχουν ζητηθεί και έχουν ληφθεί υπόψη οι προτάσεις των τοπικών συμβουλίων της Δημοτικής ενότητας Δύμης κατά την Α φάση της μελέτης, αλλά και για το β1 στάδιο της Β φάσης.
Δεν είμαστε, τέλος, σε θέση να γνωρίζουμε τι γίνεται με τη μελέτη Στρατηγικής Περιβαλλοντικής Εκτίμησης (ΣΠΕ) στο Χωροταξικό Σχεδιασμό, σε ποιο στάδιο βρίσκεται και ποτέ θα παραδοθεί προς διαβούλευση.

Γενικές διαπιστώσεις

Το μελετητικό γραφείο ακολουθεί το «ριζοσπαστικό σενάριο», διαπιστώνοντας ότι σήμερα η χώρα ανακάμπτει και έχει ξεπεραστεί η κρίση. Αναφέρει χαρακτηριστικά στη μελέτη ότι «η χώρα ανακάμπτει και σταματά η οπισθοχώρηση του βιοτικού επιπέδου που ραγδαία επιδεινώθηκε με την κρίση του 2009» (ΔΟΜΙΚΟ ΣΧΕΔΙΟ σελ 19).
Επίσης, στην ίδια σελίδα αναφέρεται, ότι μέχρι το 2025 θα έχουν υλοποιηθεί οι βασικοί στρατηγικοί στόχοι και οι κατευθύνσεις ανάπτυξης της περιοχής και επιμένει πως σε όλους τους τομείς πρωτογενείς, δευτερογενείς και τριτογενείς, ήδη δημιουργούνται συνθήκες ανταγωνιστικότητας.
Τα τελευταία, όμως, χρόνια τα ενημερωτικά δελτία της Τράπεζας της Ελλάδος και της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας, καταλήγουν σε τελείως αντίθετα αποτελέσματα για την πορεία της χώρας.
Ζητούμενο κατά τη γνώμη μας, είναι ένα ΣΧΟΟΑΠ που θα αποτελέσει μοχλό για την πραγματική ανάπτυξη της περιοχής, δίνοντας έμφαση στον πρωτογενή τομέα, με πρώτιστο μέλημα την οργάνωση των τοπικών κοινοτήτων και με τρόπο τέτοιο, ώστε να κρατούν τους κάτοικους στον τόπο τους, να δίνει κίνητρα για την εγκατάσταση οικονομικά ενεργού πληθυσμού στην ενδοχώρα της Δύμης, ιδιαίτερα νέων ανθρώπων και να οργανώσει την πόλη της Κάτω Αχαΐας σε σύγχρονη πόλη. Ένα ΣΧΟΟΑΠ, που ο γενικός σχεδιασμός δεν θα επαφίεται πρώτα σε πολεοδομικά κριτήρια και δευτερευόντως σε οδηγίες του κυρίου του έργου.
Παράλληλος στόχος, πρέπει να είναι η ισομερής ανάπτυξη σε όλη την επικράτεια της Δύμης, η δημιουργία προϋποθέσεων και υποδομών που θα προάγουν το τουριστικό προϊόν της περιοχής, θα στοχεύουν σε ένα δευτερογενή τομέα που θα λαμβάνει υπόψη του τα παραγόμενα προϊόντα της περιοχής, θα δίνει χώρο στην ανάπτυξη της χειροτεχνίας και της βιοτεχνίας με εξειδικευμένο τρόπο, όσο αυτό είναι δυνατόν.
Πιστεύουμε πως αυτό που κυρίως λείπει από τη χώρα μας δεν είναι η υπερβολή στους όρους δόμησης -και ιδιαίτερα σε μικρές ιδιοκτησίες- για να υπάρξει αειφόρος ανάπτυξη, αλλά η εφαρμογή των νομικών πλαισίων και κανόνων προκειμένου να διαφυλάξουμε το περιβάλλον, εξασφαλίζοντας λειτουργίες που δεν θα το ρυπαίνουν και δεν θα το αλλοιώνουν, ιδιαίτερα σε μία περιοχή ευαίσθητη, όπου ο Πατραϊκός κόλπος είναι πηγή ζωής και η σωτηρία του είναι αλληλένδετα δεμένη με το μέλλον μας.

Για τον πολεοδομικό ιστό της πόλης της Κάτω Αχαΐας

Εκτός από τις γενικές αναφορές για διάφορες παρεμβάσεις, θα έπρεπε ως πρωταρχικό καθήκον να προταθεί και να υλοποιηθεί η ολοκλήρωση του παλαιού ΓΠΣ, με άμεση διάνοιξη όλων των δημοτικών οδών και την εγκατάσταση δικτύων, όπου απαιτείται. Οι παρεμβάσεις στο συνοικισμό «Τσιγγάνικα» πρέπει, επίσης, να είναι συγκεκριμένες, άμεσες, και τέτοιες ώστε ο πολεοδομικός ιστός της πόλης να λειτουργεί στο σύνολό του.
Η μελέτη διακατέχεται από ένα άγχος να αποδείξει την ανάγκη πολεοδόμησης της ΖΟΕ του σημερινού ΓΠΣ, με στοιχείο 1.
Οι προβλέψεις κατά τη μελέτη, για το 2025 σχετικά με τον παραθεριστικό πληθυσμό της Κάτω Αχαΐας είναι 4.149 άτομα περίπου, ενώ εκτιμάται πώς οι κάτοικοι από 6.791 (με βάση την απογραφή του 2011) θα φτάσουν τους 12.395 (μαζί με τους παραθεριστές) για το 2025, πράγμα απίθανο κατά τη γνώμη μας. Την ίδια στιγμή, χωρίς το προηγούμενο Γ.Π.Σ. (σχέδιο πόλης) να έχει κορεστεί, αφού υπάρχει μεγάλο τμήμα του που οικιστικά δεν έχει αναπτυχθεί – ειδικά στη νοτιανατολική πλευρά της πόλης, διατυπώνεται η εκτίμηση πως υπάρχουν έντονες οικιστικές πιέσεις, ασχέτως αν τα τελευταία τουλάχιστον πέντε χρόνια η οικοδομική δραστηριότητα ακολουθεί ραγδαίους πτωτικούς ρυθμούς.

Στο ΣΧΟΟΑΠ προς διαβούλευση, η πόλη της Κάτω Αχαΐας περιβάλλεται από ένα δακτύλιο περιορισμών δόμησης (σεισμογενών ρηγμάτων, χώρους πρασίνου, αρχαιολογικών χώρων, αποστάσεις από ρέματα), υπερβολικές σε αρκετές περιπτώσεις, και κινείται στην κατεύθυνση της εκτεταμένης δόμησης βόρεια της πόλης, μετά από τη σιδηροδρομική γραμμή του ΟΣΕ, μέσα από το Ε.Χ.Σ. (ειδικά χωρικά σχέδιο) με τράπεζα γης – υποδοχέα στην περίπτωση της Κάτω Αχαΐας.

Η τράπεζα γης που αναφέρεται ότι θα χωροθετηθεί εκεί όπου το ισχύον ΓΠΣ προβλέπει τουριστικές χρήσεις και γεωργική γη, θα δημιουργήσει έναν ανοργάνωτο οικιστικό πόλο σε περιοχή, που θα μπορούσε να αναπτυχθεί σωστά με αραιή δόμηση και να επιφέρει σημαντική αύξηση του τουρισμού και της αναψυχής στην περιοχή. Κι αυτό, καθώς πρέπει να ακολουθήσει άλλη πολεοδομική μελέτη, η οποία θα εξειδικεύει τις κατευθύνσεις του ΓΠΣ και ως γνωστόν, πρόκειται για μία ιδιαίτερα χρονοβόρα διαδικασία.

Η πρόταση της μελέτης για δημιουργία νέου οικιστικού υποδοχέα με ένταξη στο σχέδιο της περιοχής βόρεια της πόλης, γίνεται σε περιοχή που διαχρονικά και αποδεδειγμένα, χαρακτηρίζεται ως ιδιαίτερα σημαντική για τον τόπο, τόσο από άποψη ενδιαφέρουσας θέας ή τοπίου όσο και από τη δυνατότητα να δέχεται ταυτόχρονα και ισορροπημένα (τουλάχιστον έως σήμερα) δραστηριότητες και των τριών παραγωγικών τομέων. Αντί αυτός ο χαρακτήρας να διαφυλαχθεί με θεσμοθέτηση αρτιότητας με δυνατότητα παραθεριστικής κατοικίας,που δεν θα θίγει τη φυσιογνωμία της, θα παραδοθεί σε μαζική πολεοδόμηση, τη στιγμή που υπάρχει και τώρα δυνατότητα δόμησης.

Επίσης, η δημιουργία ζώνης περαστικού πρασίνου περιμετρικά της πόλης, αφενός παρεμβάλλεται ανάμεσα στον πολεοδομικό ιστό της πόλης και την επέκταση του σχεδίου πόλης με ΕΧΣ βόρεια της πόλης αφετέρου θα τείνει να φτιάξει μια πόλη δίπλα στην πόλη μας, που θα είναι τελείως ξεκομμένη.

Άποψή μας είναι ότι η χωροθέτηση της τράπεζας γης πρέπει να γίνει σε τμήμα που θα έχει μειωμένη εμπορική αξία και μειωμένες σήμερα δυνατότητες αξιοποίησης, δηλαδή νότια της πόλης.

Η κατάτμηση και αρτιότητα που έχει η μέχρι τώρα ΖΟΕ, ανεβαίνουν μέχρι να ολοκληρωθεί η πολεοδόμηση των Ε.Χ.Σ. στα 10 στρ. και παρέλκυση στα 4,00 στρ. Αντίστοιχα, το ίδιο συμβαίνει και στις προβλεπόμενες περιοχές για Ε.Χ.Σ. των Νιφορεΐκων και της παραλίας Αλισσού. Αυτό θα οδηγήσει σε συγκεντρώσεις γης σε λίγα χέρια.

Τέλος, να θυμίσουμε πως το ΤΑΙΠΕΔ έχει ήδη σε πρόγραμμα εκποίησης δύο εκτάσεις στα όρια της παραλίας μας. Πρόκειται για τα οικόπεδα με χαρακτηρισμό ΑΒΚ 827, έκτασης 130 στρ. και ΑΒΚ 7 με έκταση 97,5 στρ. Με την παραχώρηση τους σε επενδυτές οι μικρές παράπλευρες ιδιοκτησίες αναπόφευκτα θα ενσωματωθούν σε επιχειρηματικά πλάνα, αφού η κατάτμηση ανεβαίνει, τα οποία δεν μπορούν να αποβούν πάντα προς όφελος των κατοίκων. Για τις εκτάσεις αυτές, δεν υπάρχει καμία πρόβλεψη, ώστε τη δυνατότητα παρέμβασης και εκμετάλλευσης να την έχει ο Δήμος Δυτικής Αχαΐας.

Προτείνουμε
το χαρακτηρισμό της χρήσης τους ως χώρους θεματικού πάρκου αναψυχής – τουρισμού – αθλητισμού – πολιτισμού – εκθέσεων και βιοκλιματικής γειτονιάς, στους οποίους θα αναπτύσσονται οι εξής επί μέρους χρήσεις, σε συνδυασμό με δίκτυο πεζόδρομων – ποδηλατόδρομου και πλατωμάτων ψυχαγωγίας και αθλητισμού.
Αυτό μπορεί να γίνει παράλληλα με την κατοχύρωση του καταφυγίου των ΑΛΥΚΩΝ, όπου εκκρεμεί η κατοχύρωση του και προτείνουμε να γίνει Πρότυπο Αλιευτικό Καταφύγιο.
Οι χώροι αυτοί θα μπορούσαν με παρέμβαση του Δήμου Δυτικής Αχαΐας να αποτελέσουν:
1. Χώροι Πολιτιστικού Κέντρου του Δήμου, σε συνδυασμό με χώρους πρασίνου. Να περιέχουν αίθουσα πολλαπλών εκδηλώσεων, συνεδρίων, ανοικτό θέατρο, κινηματογράφο κ.ά.
2. Δημοτικοί χώροι, χώροι Πρότυπης Βιοκλιματικής Γειτονιάς, με αυτοτελείς κατοικίες μικρού μεγέθους που μπορούν να λειτουργούν ως μόνιμες ή και παραθεριστικές κατοικίες και μελλοντικά, ως ξενώνες εξυπηρέτησης οργανωμένου συνεδριακού τουρισμού, που θα οργανώνεται στο χώρο του προτεινόμενου. Οικολογικό πάρκο, χώρος πρασίνου – περιπάτου – περιβαλλοντικής ευαισθησίας, προστασίας και ανάπτυξης του βιότοπου στις εκβολές του Πείρου, όπου εξασφαλίζεται η παθητική και ενεργητική ψυχαγωγία μέσα στη φύση.
3. Χώροι Ελεύθερης ζώνης παραλίας – ακτής κολύμβησης, με καφέ – αναψυκτήρια – εστιατόρια σε καθορισμένες θέσεις, σε συνδυασμό με χώρους υπαίθριας αναψυχής, περιπάτου, χώρους πρασίνου και ήπιες αθλητικές εγκαταστάσεις.
Χώροι δηλαδή που θα αποφέρουν έσοδα το Δήμο και θέσεις εργασίας στην περιοχή.

Εμπορικές επιχειρηματικές χρήσεις γης

Στην είσοδο της πόλης, εκεί όπου έχει αναπτυχθεί εμπορική δραστηριότητα, αντί το ΓΠΣ να προβλέπει εμπορικές χρήσεις, που αποτελεί πάγιο αίτημα και του εμπορικού κόσμου της πόλης, χωροθετείται μία μικρή ζώνη περιαστικού πρασίνου, τη στιγμή μάλιστα που είναι δρομολογημένη η μετακίνηση του κοιμητηρίου.

Πιστεύουμε ότι είναι αναγκαία η ανάπτυξη εμπορικών χρήσεων σε όλο το μήκος και εκατέρωθεν της οδού Πατρών –Πύργου έως την έξοδο της πόλης, καθώς και η σύνδεσή τους με τη ΖΕΑ 1.1.2. Αντίστοιχη ανάγκη υπάρχει και στις περιοχές εισόδου της πόλης, που αφορούν στην ΠΕΠΔ3 (παλαιό οδικό άξονα εισόδου στην πόλη, περιοχή ΟΣΕ), αλλά και στο τμήμα της παράκαμψης της ΝΕΟ ΠΑΤΡΩΝ-ΠΥΡΓΟΥ και της σύνδεσής της με την πόλη.

Όσον αφορά τις χρήσεις στη ΖΕΑ1.1.2, μας βρίσκουν αντίθετους ως προς την ανάπτυξη πολυκαταστημάτων και εμπορικών κέντρων, αφού σε συνδυασμό με τον αποκλεισμό εμπορικών χρήσεων στις εισόδους της πόλης, όπως προτείνει η μελέτη, θα έχουμε στο τέλος ανάπτυξη μόνο υπεραγορών στην περιοχή αυτή και χτύπημα της δυνατότητας ανάπτυξης μικρών εμπορικών επιχειρήσεων μέσα στον πολεοδομικό ιστό της πόλης.

Αρχαιολογικοί χώροι

Η χωροθέτηση της επέκτασης του σχεδίου πόλεως επάνω στην περιοχή προστασίας του Τείχους της Αρχαίας Δύμης, δεν βασίζεται σε πολεοδομικά κριτήρια. Σύμφωνα με τη μελέτη χωροθετείται μία ζώνη περίπου ίση με 50μ. εκατέρωθεν του Τείχους, ώστε να υπάρχει προστασία έναντι ανθρωπογενών παρεμβάσεων. Δεν είμαστε σε θέση να γνωρίζουμε αν αυτό είναι υπόδειξη της αρχαιολογικής υπηρεσίας και πιστεύουμε πως το μέτρο αυτό είναι υπερβολικά αυστηρό. Πρέπει οπωσδήποτε να μειωθεί δραστικά το πλάτος της περιοχής προστασίας του αρχαίου Τείχους, καθώς η πορεία του είναι υποθετική και δεν πιστοποιείται από αρχαιολογικά ευρήματα. Επιπλέον, στα θιγόμενα τμήματα εντός του υφιστάμενου οικισμού, με ενεργή και νόμιμη οικοδομική δραστηριότητα και όρους δόμησης, πρέπει αμέσως με την εφαρμογή του προτεινόμενου σχεδίου, να ξεκινήσει η επιμέτρηση για αναγκαστικές απαλλοτριώσεις και καταβολή αποζημιώσεων, διαδικασία εξαιρετικά χρονοβόρα και δαπανηρή, η οποία προσκρούει και αντιβαίνει κατά τα άλλα το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με το άρθρο 14 του Ν. 3028/2002 (Για την προστασία των Αρχαιοτήτων και εν γένει της Πολιτιστικής Κληρονομιάς) απαιτείται η κήρυξη ως Αρχαιολογικού Χώρου, ενώ κατά την παράγραφο 2α του εν λόγω άρθρου επιτρέπεται μετά από άδεια η ανέγερση οικοδομών, εφόσον συνάδουν με το χαρακτήρα του οικισμού. Επομένως, η κήρυξη αδόμητης ζώνης εντός υφιστάμενου οικισμού είναι αδύνατη, χωρίς την προηγούμενη εξασφάλιση ικανών πιστώσεων που θα διοχετευθούν στην απαλλοτρίωση των θιγόμενων ιδιοκτησιών.
Προτείνουμε, μόνο μετά από διερευνητικές τομές, που θα φέρνουν στο φως αρχαιολογικά ευρήματα να απαγορεύεται η δόμηση, ύστερα από τη σχετική απαλλοτρίωση του χώρου. Προς άρση τριβών αυτό θα μπορούσε να γίνει και με πρωτοβουλία του Δήμου μας.

Πρότασή μας αποτελεί η άποψη ότι πρέπει αμέσως να χαρακτηριστούν, να προστατευθούν και να αναδειχθούν τα τμήματα του αρχαίου τείχους που έχουν αποκαλυφθεί, με την άμεση κήρυξη και με τον προσδιορισμό ζώνης προστασίας περιμετρικά τους, τέτοια που δεν θα απομονώνει το μνημείο από τον οικιστικό ιστό αλλά αρμονικά θα τον εντάσσει σε αυτόν. Πρέπει, επίσης, να υπάρξει μία κατά πολύ στενότερη και αχαρακτήριστη ζώνη ελέγχου, που θα ακολουθεί την υποθετική πορεία του τείχους. Εντός της ζώνης αυτής (αλλά ενδεχομένως και εκτός αυτής) να υπάρχει κατά περίπτωση η δυνατότητα, όταν ανευρίσκονται τμήματα του τείχους, να προστατεύονται και να αναδεικνύονται κατά τον τρόπο που περιγράφεται παραπάνω για τα ήδη εντοπισθέντα τμήματα, ενώ πρέπει απαραίτητα να υπάρξει πρόνοια για τη σύνδεση αυτών των τμημάτων με πεζόδρομο / ποδηλατόδρομο.

Ε.Χ.Σ.(ειδικά χωρικά σχέδια)

Είμαστε επιφυλακτικοί και αντίθετοι με τα Ε.Χ.Σ. (ειδικά χωρικά σχέδια) τρία τον αριθμό (Νιφορέικα, Κάτω Αχαΐα, Αλισσό) και με την τράπεζα γης – υποδοχέα στην περίπτωση της Κάτω Αχαΐας. Πρόκειται για κατευθύνσεις οι οποίες στο μέλλον μπορούν να αναιρεθούν και ανεβάζουν μέχρι την εφαρμογή τους την κατάτμηση στα 10 στρ. και 4στρ. με παρέκκλιση, δεδομένου ότι υπάρχουν πολλές μικρές ιδιοκτησίες και στις τρεις περιοχές.

Σχετικά με τις ζώνες προσωρινού αποκλεισμού δόμησης εκατέρωθεν ενεργών ρηγμάτων και πιθανώς ενεργών Π.Ε.Δ.Π. 7.1 και Π.Ε.Π.Δ. –Ζ.Ε.Π. 7.2 όπως αποτυπώνονται στο χάρτη Π2-1

Στη μελέτη δεν αναπτύσσεται επαρκώς το κεφάλαιο της σεισμικής επικινδυνότητας. Παρά τη μεγάλη σεισμικότητα της περιοχής, δεν υπάρχει περιγραφή της συμπεριφοράς των κατασκευών σε προηγούμενους σεισμούς και η κατάταξη των εδαφών με βάση τις κατηγορίες του ισχύοντα αντισεισμικού. Εκφράζουμε την ανησυχία μας και κατ” επέκταση τη διαφωνία μας για τον τρόπο που διαχειρίζεται η μελέτη τις ζώνες αυτές, αφού η επακριβής οριοθέτηση των ρηγμάτων δεν γίνεται, αλλά προτείνεται η προσωρινή απαγόρευση της δόμησης εκατέρωθεν του ρήγματος σε πλάτος 100μ. για τα ενεργά και 50μ αντίστοιχα για τα πιθανά ενεργά.

Αυτό γίνεται χωρίς την ύπαρξη ειδικής σεισμικής – γεωλογικής – γεωτεχνικής στατικής μελέτης, η οποία έπρεπε να υπάρχει και χωρίς η μελέτη ΣΧΟΟΑΠ να είναι εξουσιοδοτημένη να απαγορεύσει τη δόμηση. Θεωρούμε πως η απαγόρευση δόμησης σε αυτές τις περιοχές πρέπει να λαμβάνει υπόψη της μόνο τα ρήγματα που είναι αποτυπωμένα σε επίσημο νεοτεκτονικό χάρτη του οργανισμού αντισεισμικής προστασίας (ΟΑΣΠ), σε χάρτη του Ευρωπαϊκού κέντρου πρόληψης και πρόγνωσης σεισμών (ΕΚΠΠΣ) και τις διατάξεις του πιο πρόσφατου Ελληνικού Αντισεισμικού Κανονισμού – ΕΑΚ.
Μετά τη σύνταξη των παραπάνω απαιτούμενων μελετών, που η εκπόνηση τους θα πρέπει να γίνει άμεσα από άποψη χρόνου και στην περίπτωση που προκύψουν ευρήματα να υποδεικνύουν περιοχές ακατάλληλες για δόμηση, ΜΟΝΟ τότε πρέπει να υπάρχει ως αποτέλεσμα ο καθορισμός των ζωνών αποκλεισμού δόμησης, λόγω των καταγεγραμμένων ρηγμάτων και οι οποίες θα μετατραπούν στην ουσία σε περιοχές πρασίνου.

Είναι σαφές και απαραίτητο ότι πρέπει από σήμερα στο τρέχον ΓΠΣ να υπάρξει πρόβλεψη τέτοια, ώστε να αποκαταστήσει τα οικόπεδα εντός οικισμών, που πιθανώς θα αποκλεισθούν από την δόμηση λόγω των ρηγμάτων.
Να δίδεται με αυτόν τον τρόπο η δυνατότητα στους ιδιοκτήτες των οικοπέδων που το επιθυμούν, το δικαίωμα ανταλλαγής των οικοπέδων τους με ακίνητα σε περιοχή επέκτασης του ίδιου οικισμού, με ωφέλιμη δομήσιμη επιφάνεια, όχι μικρότερη από αυτή που δικαιούνται στη σημερινή θέση και ταυτόχρονη υποχρεωτική μετατροπή των γεωλογικά ακατάλληλων οικοπέδων της ανταλλαγής σε Χώρο Πρασίνου.

Εναλλακτικά

Να γίνει ανταλλαγή για τους ιδιοκτήτες που το επιθυμούν με δηµοτικά ακίνητα, όπως προβλέπεται από το άρθρο 190 του Ν.3463/2006 «Κύρωση του Κώδικα ∆ήµων και Κοινοτήτων», µε τις προϋποθέσεις και τους περιορισμούς που τίθενται από το άρθρο 186 του Ν.3463/2006 (ΦΕΚ/114 Α/08.06.2006): «Κύρωση του Κώδικα ∆ήµων και Κοινοτήτων»
Σε αυτή την περίπτωση και για τη συντέλεση της απαλλοτρίωσης, δύναται αντί της καταβολής της αποζημίωσης με την παρακατάθεσή της και τη δημοσίευσή της σε ΦΕΚ, να γίνει η καταβολή της σε είδος, εφόσον ο δικαιοπάροχος συναινεί σε αυτό με ειδική έγγραφη δήλωσή του. Τέτοια καταβολή σε είδος αποτελεί η μεταβίβαση από τον υπόχρεο στο δικαιούχο της αποζημίωσης της κυριότητας ακινήτου της ιδιοκτησίας του, ίσης αξίας με τη δικαιούμενη αποζημίωση.
Περιοχές πρασίνου
Πρέπει να επανεξεταστούν στο σύνολό τους το πλαίσιο των προτάσεων που αφορούν την περιοχή βόρεια και ανατολικά της πόλης της Κάτω Αχαΐας, όπου χαρακτηρίζεται ως περιοχή πρασίνου, μέσα στα πλαίσια της αραιής δόμησης με διατήρηση των παρεκκλίσεων, που αφορούν τη δυνατότητα για χρήση κύριας κατοικίας, καθώς και τη δυνατότητα επαγγελματικής χρήσης ανατολικά της πόλης.

ΜΕΣΟΣ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ, ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΠΟΛΕΟΔΟΜΗΣΗΣ, ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ

Με τις προτάσεις της μελέτης για μέσο συντελεστή σε οικισμούς, μόνο τα οικόπεδα που θα είναι μεγαλύτερα ή ίσα των 850 μέτρων περίπου (850Χ0,48 (μέσος συντελεστής)=408 μέτρα Δόμηση) δεν θα υποστούν μείωση σε δόμηση. Οι μικρές και μεσαίες ιδιοκτησίες εντός των οικισμών θα υποστούν σοβαρή μείωση στη δόμηση. Υπάρχουσες κατασκευές που έχουν πρόβλημα με την κάλυψή τους θα αντιμετωπίσουν επιπλέον προβλήματα στην τακτοποίησή τους. Πρέπει οι συντελεστές δόμησης σε κάθε οικισμό να οριστούν με τρόπο τέτοιο που το τελικό αποτέλεσμα θα φέρει ισορροπία σε όλους τους οικισμούς κάτω από 2000 κατοίκους, που ανήκουν στο Δήμο Δυτικής Αχαΐας. Λάβετε υπόψη ότι σε διπλανά «χωριά» του ίδιου Δήμου (Δυτικής Αχαΐας) Αχαϊκό, Λουσικά κ.λπ. θα συνεχίζει να ισχύει το ΦΕΚ289/2011, καθώς δεν έχουν ΓΠΣ.

Β. ΧΡΗΣΗ ΜΚ2

Προτείνουμε την αύξηση της περιοχής με χρήση κατοικίας ενδιαμέσου επιπέδου ΜΚ2, της οποίας οι χρήσεις είναι αναπτυξιακές, κυρίως για τους οικισμούς του πρώην Δήμου Δύμης με την παρακάτω μορφή:
Όπου η ΜΚ2 αναπτύσσεται κατά μήκος της κύρια οδού, στα σημεία που είναι εκατέρωθεν του δρόμου 50μ., να αυξηθεί η απόσταση στα 100μ. εκατέρωθεν της κύριας οδού, ώστε να καλυφθούν πλήρως οικόπεδα, τα οποία λόγω του μεγέθους τους μπορούν να έχουν πρακτική εφαρμογή οι «ενισχυμένες» χρήσεις της ΜΚ2, τόσο πριν όσο και μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης. Με την ανάπτυξη στα 50μ. εκατέρωθεν του δρόμου, οι «προτεινόμενες», με τα 50 μέτρα εκατέρωθεν του δρόμου, χρήσεις για παράδειγμα, αν «υλοποιηθούν» κοντά στο μέγιστο μέγεθος θα περνούν στην Κ2, ειδικά μάλιστα όταν με την σημερινή αποτύπωση/σχεδίαση πολλά γήπεδα διχοτομούνται μεταξύ ΜΚ2 και Κ2.
Ζώνη των 800μ. των Οικισμών
Επιχειρείται μείωση της δυνατότητας των οικισμών (Καριάς, Καμενίτσας, Άνω Αχαΐας, κ.λπ.) για οικοδόμηση. Γεννούνται ερωτήματα όπως, πως θα συγκρατηθεί ο ντόπιος πληθυσμός στο χωριό του και τι κίνητρα δίνονται για εγκατάσταση ανθρώπων από τις μεγαλουπόλεις. Παράλληλα, ο περιορισμός της δόμησης σε οικισμούς και ιδιαίτερα σε αυτούς τους οικισμούς, λειτουργεί αποτρεπτικά σε οικογένειες που θέλουν να εγκατασταθούν στην ενδοχώρα της Δύμης και να ασχοληθούν με τον πρωτογενή τομέα. Με την αλλαγή αυτή οι Δημότες χάνουν το δικαίωμα επιλογής χρήσης της γης τους. Αυτοί είναι και οι λόγοι που δεν συμφωνούμε με την κατάργηση της ζώνης των 800μ. Σε περίπτωση κατάργησης της ζώνης των 800μ, πρέπει να διατηρήσουν το δικαίωμα δόμησης στο διηνεκές τα γήπεδα εκείνα, τα οποία το είχαν χωρίς παρέκκλιση πριν και θα βρεθούν εκτός οικισμού και εντός της ζώνης των 800μ.

Παρεκκλίσεις εκτός οικισμών

Πιστεύουμε πως οι όποιες παρεκκλίσεις πρέπει να ορισθούν με υπόδειξη των τοπικών συμβουλίων των δημοτικών κοινοτήτων, οι οποίες υποδείξεις φυσικά, δεν θα έρχονται σε αντίθεση με την κείμενη νομοθεσία.

Ρέματα
Το ΓΠΣ προτείνει :
Απαγόρευση δόμησης σε ζώνη 200μ. συνολικά καθόλο το μήκος του ποταμού Πείρου. Απαγόρευση δόμησης σε ζώνη 100μ. συνολικά κατά μήκος των βασικών ρεμάτων (Σερδίνη, Ρένια, Βουρλάκι και Ρέθι ). Με τη ρύθμιση του ΓΠΣ για τα ρέματα, απαγορεύονται γεφυρώσεις, τεχνικά έργα πλησίον της κοίτης ή και μέσα στην κοίτη κ.λπ. χωρίς να προσφέρεται κάποια ουσιαστική αιτιολόγηση. Το γεγονός αυτό θα δημιουργήσει προβλήματα στην οικοδόμηση και την ανάπτυξη της περιοχής, αφού και οι προσαυξημένες -σε σχέση με την εθνική νομοθεσία- ζώνες προστασίας των ρεμάτων καταλαμβάνουν εξαιρετικά μεγάλες εκτάσεις εις βάρος ιδιωτικών ιδιοκτησιών.

Αποστάσεις από κοιμητήρια

Είμαστε αντίθετοι με τη ζώνη των 250μ. από τα υπάρχοντα κοιμητήρια και πιστεύουμε πως πρέπει να μειωθεί μέχρι και τα 20μ. κατά περίπτωση.

Υποδομές

Γενικά η Δύμη από άποψη υποδομών βρίσκεται σε ένα καλό επίπεδο. Οι προτάσεις της μελέτης βρίσκονται σε σωστή κατεύθυνση, αλλά έχουμε ενστάσεις για το χρόνο υλοποίησή τους. Η ανάπτυξη δικτύων κυρίας αποχέτευσης σε όλους τους οικισμούς είναι έργο άμεσης ανάγκης και προτεραιότητας, αφού το πρόβλημα της ύδρευσης αναμένεται να λυθεί με την υδροδότηση του φράγματος Πείρου. Η ρύπανση του Πείρου πρέπει άμεσα να σταματήσει και να εξετασθεί και η περίπτωση της αναβάθμισης του βιολογικού της ΒΙΠΕ (ασχέτως αν βρίσκεται διοικητικά έξω από τα όρια της Δημοτικής Ενότητας της Δύμης.)
Η κτιριακή αναβάθμιση του Κέντρου υγείας και η στελέχωσή του με προσωπικό, πρέπει να απασχολήσει σοβαρά το Δήμο μας.
Το αθλητικό κέντρο να ολοκληρωθεί άμεσα με πρώτο το βοηθητικό γήπεδο ποδοσφαίρου και να εξεταστεί η δυνατότητα χωροθέτησης μικρών αθλητικών χώρων (γήπεδα μπάσκετ κ.ά.) μέσα στην πόλη της Κάτω Αχαΐας, καθώς και η ολοκλήρωση του γηπέδου της Δύμης.
Τέλος, ο Δήμος μας πρέπει άμεσα να προχωρήσει σε εκσυγχρονισμό και αναβάθμιση της διαχείρισης των απορριμμάτων. Αυτό πρέπει να γίνει με κέντρο την ανακύκλωση στην πηγή με την αντίστοιχη αναβάθμιση των δομών του. Γι αυτό το λόγο, πρέπει να εξεταστεί το σχέδιο διαχείρισης απορριμμάτων του Δήμου Δυτικής Αχαΐας και να συμβαδίσουν οι κατευθύνσεις του ΣΧΟΟΑΠ με αυτό (πράσινα σημεία, υποδομές που άπτονται χρήσεων γης κ.ά.)

Επισημάνσεις σχετικά με τα δίκτυα μεταφορών

Η μελέτη σχετικά με τα οδικά δίκτυα θωρεί δεδομένη τη χάραξη της εθνικής οδού Πατρών-Πύργου. Σε σχέση με αυτό το ενδεχόμενο, οφείλουμε να καταθέσουμε ότι υπάρχει απόφαση του Δημοτικού συμβουλίου που είναι αντίθετο με την προτεινόμενη χάραξη και ζητά νοτιότερη χάραξη για το τμήμα Βραχνέικα-Κάτω Αχαΐα. Πάγιο αίτημα της περιοχής και των πρώην Καποδιστριακών δήμων.
Το ίδιο συμβαίνει και με την αναβάθμιση της σιδηροδρομικής γραμμής με το έργο “ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑ ΤΗΣ ΣΙΔΗΡΟΔΡΟΜΙΚΗΣ ΓΡΑΜΜΗΣ ΜΕΤΑΞΗ Σ.Σ. ΙΣΘΜΟΥ – Σ.Σ. ΛΟΥΤΡΑΚΙΟΥ & Σ.Σ. ΠΑΤΡΑΣ – Σ.Σ. ΠΥΡΓΟΥ – Σ.Σ. ΟΛΥΜΠΙΑΣ – Σ.Σ. ΚΥΠΑΡΙΣΣΙΑΣ”.
Ένα πρόβλημα που στο παρελθόν έχει αντιμετωπίσει η τοπική κοινωνία και το Δημοτικό συμβούλιο, είναι και η χάραξη της Βόρειας παράκαμψης της πόλης της Κάτω Αχαΐας και η οδική σύνδεση με τον Άραξο.
Αίτημα των κατοίκων είναι, αυτή η οδός να κατασκευαστεί στο όριο του ΟΣΕ, κάτι που άλλωστε και η μελέτη αναγνωρίζει και προτείνει η χάραξη αυτή να γίνει εκατέρωθεν της σιδηροδρομικής γραμμής στο όριο του ΟΣΕ, αποτρέποντας έτσι την πολλαπλή χάραξη με δρόμους μιας στενής λωρίδας πρασίνου βόρεια της πόλης μας. Παράλληλα, αναφέρουμε πως πρόταση των κατοίκων ήταν η περιμετρική της πόλης μας να χαραχθεί επάνω στο τμήμα της Πατρών- Πύργου που θα παραμείνει ανενεργό μετά από την κατασκευή της νέας εθνικής οδού και να γίνει σύνδεση με Νιφορέικα από τη νότια πλευρά του δημοτικού διαμερίσματος των Νιφορέικων, δίνοντας έτσι χαρακτήρα άκρως δημοτικού δρόμου στη βόρεια παράκαμψη. Αίτημα το οποίο αναγνώρισε και το δημοτικό συμβούλιο του Δήμου Δυτικής Αχαΐας. Συνεπώς, πρέπει να γίνει και αναφορά σε αυτήν την οδό.

Εν κατακλείδι, το ΣΧΟΟΑΠ έρχεται να διαχειριστεί μία περιοχή με πολλά προβλήματα. Η πρόταση διακρίνεται από μία αυστηρότητα σε πολλά ζητήματα, αλλά ο προσανατολισμός του είναι προς τη δημιουργία προϋποθέσεων για εκτεταμένη δόμηση βόρεια της πόλης της Κάτω Αχαΐας.
Με τις ρυθμίσεις του, δημιουργεί διαφορετικό τοπίο στους οικισμούς, τη στιγμή που στις υπόλοιπες δημοτικές ενότητες Μόβρης, Ωλενίας, Λαρισσού πολεοδομικά και χωροταξικά υπάρχουν άλλοι κανόνες. Αυτό θα δημιουργήσει προβλήματα στο μέλλον.
Η υλοποίηση του, απαιτεί νέες μελέτες και ο χρόνος εφαρμογής του θα επιμηκυνθεί κατά πολύ και θα δημιουργήσει προβλήματα σε περιοχές ή τμηματα, που αλλάζουν χρήση.
Οι παραπάνω προτάσεις δεν έχουν σκοπό να αμφισβητήσουν την αναγκαιότητα της πολεοδομικής και χωροταξικής μεταρρύθμισης της πόλη μας και της περιοχής της Δύμης. Έγιναν κάτω από το την αναγκαιότητα η πόλη της Κάτω Αχαΐας να αναβαθμίσει το ρόλο της στην περιοχή, να διευκολύνει την εγκατάσταση κατοίκων μέσα στον υπάρχοντα πολεοδομικό ιστό που το έχει ανάγκη, να αποτελέσει ενιαία λειτουργία ως πόλη, χωρίς υποβαθμισμένες συνοικίες, να γίνει πραγματική παραθεριστική περιοχή με κατοικίες που θα αναπτύσσονται σε αραιή δόμηση, χωρίς να αλλοιώνουν τα χαρακτηριστικά της περιοχής.
Στοχεύουμε με κάποιες εξειδικευμένες προτάσεις στους οικισμούς έχοντας στο νου μας οικισμούς ζωντανούς και αναπτυσσόμενους. Οικισμούς, που με την ολοκλήρωση των υποδομών του Δήμου, μπορούν να κρατήσουν τη νέα γενιά στον τόπο της για να δημιουργήσει.
Είμαστε στη διάθεσή σας για κάθε πληροφορία."